【保存版】中古マンション内見で絶対見るべき5項目｜PMママが教える「リスク回避」の最適化戦略
「中古マンションの内見、素敵な内装に目を奪われて肝心なところを見逃していませんか？」
こんにちは、都内SIerでPMをしているママです。
私が品川区で7000万円前後の物件を血眼になって探していたとき、10件以上の内見を経て気づいたことがあります。
内見は「見学」ではなく「検収（システムが正しく動くか確認する作業）」です。
表面の綺麗さに騙されず、将来の「負債」を掴まないための、PM流チェックポイントをまとめました。
目次
① 長期修繕計画は「マンションのB/S」
ここが崩れている物件は、数年後に“コスト爆発”するリスクあり
長期修繕計画は、マンションの健全性そのものです。
- 修繕積立金：㎡あたり200〜300円程度が目安
- 計画期間：20年以上の計画があるか
- 資金状況：不足していないか
特に注意なのが融資への影響です。
計画が不十分な物件は、ローン審査や将来の売却時に不利になる可能性があります。
② 共用部の管理状態＝「運用フェーズの質」
共用部は“住民の暮らし方”がそのまま出る場所
- 掲示板の張り紙（騒音・注意喚起の頻度）
- 駐輪場の整頓状況
- 放置自転車の有無
ここを見ることで、管理の実行力と住民の雰囲気が見えてきます。
小さな乱れが積み重なると、日々のストレスに直結します。
③ ゴミ置き場は「エラーログ」
一番リアルな“生活の質”が分かる場所
- 分別が守られているか
- 指定日以外のゴミが出ていないか
- 臭いや清潔感
ここが荒れている物件は、将来的に住民トラブルのリスクが高いです。
逆に綺麗な物件は、安心して暮らせる可能性が高いです。
④ LDKは「数字」ではなく体感で判断
“13畳”でも住みにくい物件は普通にある
- 柱の出っ張り（デッドスペース）
- 家具配置したときの動線
- 天井高・窓の位置
私はメジャーで実測＋家具配置をシミュレーションしていました。
数字ではなく「実際に生活できるか」で判断するのが重要です。
⑤ 周辺環境は「時間帯を変えて検証」
1回の内見だけで判断するのは危険
- 平日朝：通勤・登園のしやすさ
- 休日夜：治安・街灯・騒音
時間帯によって街の印象は大きく変わります。
生活シーンごとに確認することが失敗を防ぐポイントです。
💰 PM流・資金計画の考え方
金利は「固定費」ではなく「最適化対象」
金利上昇局面では、住宅ローンの選び方が総支払額に大きく影響します。
- 会社の福利厚生（住宅関連制度）の確認
- 利子補給制度の有無
- 実質負担のシミュレーション
会社の制度は意外と見落とされがちなので、一度しっかり確認しておくのがおすすめです。
まとめ｜感情ではなく「ロジック」で選ぶ
5つのチェックポイントで判断すれば、
「こんなはずじゃなかった」はかなり防げます。
大きな買い物だからこそ、感覚ではなく基準を持って判断することが重要です。
💡 PMママの「資金回収」ライフハック
無事に契約まで進んだら、忘れずにやっておきたいのが購入者アンケートです。
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- 売買契約書の提出が必要
- 回答期限あり（早め推奨）
※内容は変更される場合があるため、最新情報は公式をご確認ください
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